Как продать квартиру в ипотеке недостроен доме и купить другую ипотеку

Продажа ипотечной квартиры вместе с долгом Третий вариант применяется, когда Покупатель ипотечной квартиры, находящейся в залоге у банка, не имеет достаточных средств, и сам готов взять ипотечный кредит на ее покупку. Банк-кредитор залогодержатель может пойти ему навстречу после проверки его платежеспособности. Тогда одновременно с правом собственности на квартиру происходит продажа и долгового обязательства вместе с обременением залогом. Фактически, банк продает тот же кредит остаток с тем же залогом квартирой , новому заемщику. Банк заинтересован в продлении кредита как можно дольше, ведь он зарабатывает на процентах.

Однако эта привлекательность оказывается под вопросом, стоит только перейти из разряда "простых" покупателей в категорию кандидатов в ипотечные заемщики. Об этом надо помнить тем, кто, несмотря ни на что, намерен купить квартиру на этапе строительства с помощью заемных средств. Виртуальная реальность Примерно половина работающих на московском рынке банков заявляют о своей готовности кредитовать покупку недвижимости в доме на этапе строительства. Однако если попытаться такой кредит получить, то станет очевидно, что на самом деле банков, которые толерантно относятся к новостройкам, очень немного. Препятствуют такой терпимости две причины. Первая причина — юридического характера. Ипотека, согласно законодательству, представляет собой залог недвижимости. В случае же покупки жилья в кредит на этапе строительства ипотеки в силу закона не наступает: недвижимость как таковая появится там только после государственной регистрации, и пока что залогом могут выступать только права требования по инвестиционному договору.

Консультации — Новостройки

Однако эта привлекательность оказывается под вопросом, стоит только перейти из разряда "простых" покупателей в категорию кандидатов в ипотечные заемщики. Об этом надо помнить тем, кто, несмотря ни на что, намерен купить квартиру на этапе строительства с помощью заемных средств. Виртуальная реальность Примерно половина работающих на московском рынке банков заявляют о своей готовности кредитовать покупку недвижимости в доме на этапе строительства.

Однако если попытаться такой кредит получить, то станет очевидно, что на самом деле банков, которые толерантно относятся к новостройкам, очень немного. Препятствуют такой терпимости две причины. Первая причина — юридического характера. Ипотека, согласно законодательству, представляет собой залог недвижимости. В случае же покупки жилья в кредит на этапе строительства ипотеки в силу закона не наступает: недвижимость как таковая появится там только после государственной регистрации, и пока что залогом могут выступать только права требования по инвестиционному договору.

Между тем в Москве за редким исключением невозможно найти застройщика, который бы продавал квартиры в своем объекте согласно требованиям закона 214 ФЗ, по договору долевого участия. И, если покупатель соглашается в качестве документально подтвержденного права на приобретенную им недвижимость на этапе строительства получить, допустим, вексель, то банк такого рода бумаги в качестве залога не примет.

Не будет он рассматривать, например, и предварительный договор купли — продажи. Вторая причина носит характер фактический. Нынешний рынок новостроек — та сфера, где по определению нет ничего, в чем можно было бы быть уверенным. Хорошим тоном считается, если даже приближенный к столичным властям застройщик заканчивает работы на объекте через полгода после обещанного срока. Что такое в этой ситуации моветон — лучше и не думать… Несмотря на то что банки в качестве основной "гарантии" по кредиту рассматривают самого заемщика, его стабильное материальное положение и готовность исправно платить по кредиту, от пристального изучения объекта залога они тоже не отказываются.

Поэтому квартира, которая может и не появиться а если и появится, то значительно позже ожидаемого в качестве залога их мало привлекает. Банками применяются и другие способы обезопасить себя — например, обязательное страхование заемщиком финансовых рисков. Это означает: если квартира не перейдет из виртуальной стадии в реальную, то банк все-таки сможет получить свои кредитные деньги назад.

В частности, такое требование выдвигает Национальная Ипотечная компания. И, наконец, практически повсеместно банк устанавливает разные процентные ставки: одну повышенную — на период строительства, до регистрации права собственности, другую, соответствующую ставкам по кредитам покупке жилья на вторичном рынке, — после оформления квартиры в залог. Заемщику надо не забывать о том, что он может гасить кредит по повышенной ставке гораздо дольше, чем он планировал вначале. В Москве жильцы множества домов которые были построены и весьма уважаемыми девелоперами в течение нескольких лет после окончания строительства и заселения продолжают ждать оформление права собственности на квартиру.

План действий Самый надежный путь получения кредита на строящийся дом заключается в двух этапах: сначала заемщик находит банк, условия которого его устраивают, потом изучает список тех объектов, с которыми работает банк. Можно поступить и наоборот — сначала найти новостройку, потом поинтересоваться списком тех банков, которые выдают ипотечный кредит под залог строящегося там жилья. А вот искать банк, который возьмется работать с совершенно "посторонней" ему новостройкой, не стоит.

В лучшем случае, процесс андеррайтинга новостройки займет от двух недель до полутора месяцев экспертиза застройщика и его объектов занимает гораздо больше времени, чем проверка заемщика , в худшем случае — заемщик ничего, кроме отказа, не получит.

Будет ли забронированная квартира "ждать" заемщика все это время? Вопрос риторический. При этом заемщику надо знать, что условия андеррайтинга новостройки ему придется обеспечить самостоятельно. Это означает, что ему надо будет своими силами добывать все необходимые для этого документы, а застройщик вовсе не обязательно готов их предоставить. Среди необходимых бумаг: разрешение на строительство, инвестиционный договор, право аренды или любое другое право застройщика на участок земли, подтверждающий предоставление земельного участка под строительство документ от властей, учредительные документы.

Здесь надо не забывать, что многие застройщики продают квартиры не напрямую, от собственного имени, а через посредство "карманных" фирм; в этом случае пакет документов придется собирать по каждому из них. И, чем длиннее будет эта цепочка, тем меньше шансов, что банк согласится принять такую квартиру в качестве залога. Чтобы заранее оценить степень успеха, стоит раздобыть у застройщика текст предлагаемого им договора и проконсультироваться с банком.

Кроме того, застройщики часто не проявляют никакого желания связываться с банком. Ведь это требует от них, например, указания в договоре полной суммы стоимости квартиры что указывается далеко не всегда или согласие с тем текстом трехстороннего договора, который надо будет подписать в процессе сделки.

Шансы "уломать" банк у заемщика очень и очень малы. Конечно, история знает случаи, когда заемщикам удавалось-таки получить кредит на покупку квартиры в "посторонней" новостройке.

Такие кредиты выдают, в частности, Сбербанк, Газпромбанк, Абсолют Банк. Но процент таких удачных сделок крайне низок, и банкиры публично признаются в своем прохладном отношении к первичному рынку жилья. Тесные взаимоотношения Гораздо больше шансов на успех будет у заемщика, если он обратится за кредитом в банк, который уже "дружит" с тем или иным застройщиком.

Причины такой дружбы могут быть разными: например, кредитная организация финансирует строительство всех или некоторых объектов застройщика или находится в составе того же холдинга, что и застройщик. И таким образом не только сводит к минимуму свои риски, но и получает дополнительную выгоду от подобных заемщиков.

В таком случае условия по кредиту могут быть весьма привлекательными, и не только в части процентных ставок или других специфически "ипотечных" условий. Например, не так давно заемщики банка "Зенит" могли купить квартиру в одной из новостроек компании "М.

Кроме того, им предлагалась единая ставка и на этапе строительства, и после его окончания. И это не единичный случай. Условия по кредиту в таких случаях бывают гораздо более "человечными", чем обычно. Кроме того, "дружба" между банком и застройщиком может начаться по инициативе одной или другой стороны. В последнее время застройщики стали куда активнее, чем раньше, обращаться в банки с намерением объединить свои усилия в борьбе за клиента.

Впрочем, кто первый из них ни протянул бы руку с предложением о сотрудничестве, заемщику не столь важно, зато для него существенно то, что семь кругов ада со сбором документов ему проходить не придется — документы уже в банке, они просмотрены, а объекты одобрены. Отрадно и то, что в этом случае "амнистию" в глазах банка получают новостройки, квартиры в которых продаются по вексельной схеме. Например, Росбанк кредитует объекты СУ-155, которая предлагает покупателям как раз вексели.

Есть и еще один вариант в запасе, рассчитанный на волю случая, но, тем не менее, работающий: заемщику необходимо выяснить в банке, не было ли уже там случая рассмотрения интересующего его объекта произошедшего по инициативе его "коллеги", такого же заемщика.

Если по новостройке и ее "автору" были собраны документы, а дом одобрен, то последующее рассмотрение не понадобится. Кредит отличный… от других По сравнению с кредитом на жилье на вторичном рынке у ипотеки новостроек есть, пожалуй, всего одно "финансовое" преимущество — отсутствует необходимость страховать так называемый титул, которого еще в природе не существует правда, при обязательном страховании инвестиционных рисков это преимущество отсутствует, да и сегодня далеко не все банки требуют страховать титул.

Во всем остальном — сравнения явно не в пользу новостроек. Заемщику приходится выбирать из меньшего числа банков, поэтому, в частности, может не удастся сотрудничество со своим "зарплатным" банком, где таким клиентам предоставляют более выгодные, чем всем прочим, условия. За редким исключением например, в Сбербанке ставки по кредиту на этапе строительства жилья выше ставок, которые будут действовать после оформления права собственности.

Встречаются и курьезные схемы противоположного характера. Так, Банк Жилищного Финансирования, который входит в группу компаний "ПИК", предлагает на период строительства, напротив, пониженные ставки, а после получения банком закладной — повышенные. Объяснятся это тем, что первый этап является, по сути, рассрочкой на время строительства только с начислением процентов , а второй этап, в отличие от первого, может длиться до 25 лет.

ПОСМОТРИТЕ ВИДЕО ПО ТЕМЕ: Покупка и продажа квартир, купленных в ипотеку Чего бояться и как поступать

Но реально ли продать по договору цессии квартиру в строящемся доме, если она то есть при участии в сделке самого банка, выдавшего вам ипотечный заем. реализацией залоговой квартиры, а тем более – недостроенной. всевозможные проценты и пени), в другую – то, что забирает продавец. Я купил квартиру в ипотеку. На «первичке» владелец квартиры в строящемся доме еще не имеет на нее прав собственности, Если ипотека еще не выплачена, то квартиру все равно можно продать – как с помощью самого Если продал квартиру и купил другую, какой будет налог?

Но при наличии доли терпения — вполне реально. А вот реализовать виртуальное жилье, которое к тому же находится в залоге у банка, гораздо сложнее. Продажа жилья в строящемся в соответствии с 214-ФЗ доме, — точнее, не реализация самой квартиры, а переуступка права ее требования договор цессии — дело довольно распространенное. Обычно так поступают, когда изменились жизненные обстоятельства, допустим, родился еще один ребенок и нужно жилье попросторнее. Или продавец виртуальной квартиры попросту хочет подзаработать на разнице цен — жилье на поздних стадиях строительства стоит гораздо дороже, чем на старте продаж. К тому же это выгодно и покупателю, так как он приобретает жилье до сдачи дома, а значит, заплатит меньше, чем за готовую квартиру. Но реально ли продать по договору цессии квартиру в строящемся доме, если она находится в залоге у банка? А приобретение новостройки на заемные средства можно назвать абсурдом в квадрате: вы покупаете то, чего нет, за деньги, которых у вас тоже нет. Продавец ипотечной квартиры обременен в данном случае сразу двумя договорами: с застройщиком — о покупке жилья, с банком — о получении и последующем возврате кредита. А потому, скорее всего, потребуется получить разрешение у обоих, прежде чем удастся заключить с покупателем договор цессии. Для начала нужно еще раз внимательно прочитать договор с банком о выдаче кредита под залог строящегося жилья. Вполне возможно, что там есть пункт, на который ранее заемщик не обратил внимания особенно, если впоследствии никакого договора цессии заключать не собирался. А именно: запрет на отчуждение квартиры в течение трех лет после постройки дома как вариант — до оформления права собственности или до тех пор, пока не выплачен весь кредит. Если такое ограничение в договоре имеется, то единственный вариант — погасить заем деньгами покупателя, снять обременение с объекта недвижимости и уже потом получить оставшуюся часть денег в обмен на переоформление договора долевого участия ДДУ. Звучит довольно просто, но попробуйте найти того, кто передаст вам значительную сумму без оформления договора купли-продажи и перерегистрации ДДУ , а его, разумеется, заключить не получится, пока квартира в залоге.

Как продать ипотечную квартиру Что делать, если нужно продать ипотечную квартиру Ипотека — это долгосрочное долговое обязательство, которое может длиться несколько десятилетий.

Между тем, кредиты выдают банки, а агентства оказывают посреднические услуги — помогают потенциальным заемщикам выбрать подходящую ипотечную схему, правильно оценить свои запросы, собрать документы и т. Для этого необходима в первую очередь оценка имеющейся недвижимости; во вторую — пожеланий клиента. Кроме того, у банков особые требования к покупаемой через ипотеку квартире.

Банкротство застройщика и ипотека на квартиру: какие последствия для дольщика

При этом покупка нового жилья также потребует привлечения кредитных ресурсов. Какие проблемы возникают при организации сделок такого вида? Где взять денег Шаг первый. Необходимо определить стоимость своей квартиры. Это можно сделать с помощью онлайн-калькулятора или обратившись в агентство недвижимости. Далее рассчитайте, какая доплата потребуется для покупки желаемого жилья. Уточнив в банке остаток по действующему кредиту, можно оценить возможность увеличения долга на необходимую сумму. Всего в сентябре выдано около 100 000 ипотечных кредитов, рассказал руководитель Минстроя России Михаил Мень. Больше ипотечных кредитов выдавалось лишь в декабре 2014 г. По оценке агентства, за девять месяцев граждане получили около 700 000 ипотечных кредитов почти на 1,3 трлн руб.

Как продать квартиру, если она под залогом и еще не достроена

Банкротство застройщика и ипотека на квартиру: какие последствия для дольщика Декабрь 20, 2017 0 Дольщик вкладывает деньги в строительство в надежде получить свои собственные квадратные метры. Иногда личных денег не хватает, и тогда приходиться оформлять ипотечный заём. Но даже наличие зарегистрированного в установленном порядке договора долевого участия в строительстве не дает гарантий того, что строительство не остановится. Вдвойне тяжелее перенести банкротство застройщика тем дольщикам, которые оформили ипотеку на квартиру. Ведь собственного жилья ещё долго не увидишь, а банк продолжает требовать платежи. Как быть в этой ситуации дольщику? Список застройщиков в стадии банкротства Перед заключением сделки на покупку квартиры лучше проверить, не предвидится ли банкротство у выбранной вами строительной компании. Вам достаточно будет ввести ИНН или ОГРН, или наименование компании и перед Вами будет список судебных дел, которые ведутся в отношении выбранной организации. На какой он стадии, можно определить, изучив судебные акты, по данному делу. Для этого необходимо нажать на номер дела.

Покупка новой квартиры в только что отстроенном доме. Возможность заранее зарезервировать за собой определенную жилплощадь, выбрать этаж, планировку и т.

Купили квартиру в новостройке в прошлом году. В ипотеку.

Ипотека: 10 заблуждений о ней …

.

Поздравляем, вам одобрили ипотеку! Что дальше?

.

Как купить квартиру в строящемся доме в ипотеку и избежать ошибок

.

Сюжет: "Как продать квартиру в недостроенном доме?"

.

Как правильно продать ипотечную квартиру и купить в кредит новую

.

Как продать ипотечную квартиру

.

ВИДЕО ПО ТЕМЕ: Как продать квартиру в ипотеке: опыт реальных сделок
Похожие публикации